Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem? Jak to zrobić?

W dzisiejszych czasach większość osób finansuje zakup nieruchomości kredytem hipotecznym. Co w przypadku kiedy zakupiona nieruchomość nie jest tą ostateczną, a los potoczy się tak, że konieczna będzie jej sprzedaż? Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Formalności związane ze sprzedażą

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie długoterminowe, które zaciąga większość osób chcących nabyć nową nieruchomość. Jednak ze względu na to, że jego spłata trwa średnio 20-30 lat, to nic dziwnego, że w tym czasie plany mogą ulec zmianie, a właściciel zechce pozbyć się zakupionego lokum. W związku z tym istnieją procedury, które to umożliwiają. Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym to nie odosobniony przypadek i poza większą ilością formalności nie stanowi większego problemu niż standardowa sprzedaż.

Hipoteka, która ustanowiona jest na danej nieruchomości stanowi jedynie zabezpieczenie w przypadku braku spłaty kredytu. Nie ogranicza jednak w żaden sposób praw własności i nie stanowi przeszkody do sprzedaży danej nieruchomości.

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – od czego zacząć?

Nie istnieje przepis, który mówiłby o tym, że kredytodawca musi wyrazić zgodę na sprzedaż nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że możemy sprzedać nieruchomość bez kontaktu z bankiem, gdyż do przeniesienia własności konieczne będzie dostarczenie pewnych zaświadczeń, które będą niezbędne już na etapie umowy przedwstępnej. Pierwszym krokiem powinien więc być kontakt z bankiem i uzyskanie dokumentów:

• Zaświadczenie o stanie zadłużenia
• Promesa w sprawie wykreślenia z hipoteki

Warto zaznaczyć, że taka promesa ważna jest jedynie przez 30 dni, więc warto zgłosić się po nią już po znalezieniu zdecydowanego kupca.

Sprzedaż nieruchomości, która obciążona jest hipoteką odbywa się w dwóch transzach. Pierwsza z nich trafia bezpośrednio do banku i stanowi pokrycie kredytu hipotecznego. Jeżeli kwota sprzedaży była wyższa niż kwota posiadanego zadłużenia, to pozostała część trafia na konto sprzedającego.

Poza tym sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką nie różni się niczym od zwykłej sprzedaży nieruchomości. Tak samo odbywa się w kancelarii notarialnej i wymaga sporządzenia aktu notarialnego. Dokumenty, które będą do tego potrzebne to:

• Akt własności
• Odpis księgi wieczystej
• Informacja o osobach zameldowanych lub informacja o wymeldowaniu
• Tytuł prawny nieruchomości

Jest to zestaw dokumentów podstawowych, które potrzebne są zawsze. W niektórych przypadkach mogą być potrzebne także dodatkowe dokumenty jak np. Zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o niezaleganiu z czynszem w przypadku mieszkania czy świadectwo charakterystyki energetycznej w przypadku domu wolnostojącego. Szczegółową listę dokumentów uzyskasz od notariusza, który będzie prowadził daną sprawę. Należy je dostarczyć przed spotkaniem z kupującym do kancelarii, tak aby notariusz miał czas na sporządzenie umowy i sprawdzenie dokumentów.

Czy bank musi wyrazić zgodę na wcześniejszą spłatę zobowiązania?

Podobnie jak w przypadku sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką, tak w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu, zgoda banku nie jest wymagana. Regulują to przepisy prawa, a dokładniej ustawa z 23 marca 2017 roku o kredycie hipotecznym.

Bank może natomiast pobierać dodatkowe opłaty np. prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu. Szczegółowe informacje na temat posiadanego kredytu zapisane są w umowie kredytowej lub można je uzyskać u kredytodawcy.

Wcześniejsza spłata kredytu – co z odsetkami?

Sprzedaż nieruchomości oznacza także wcześniejszą spłatę kredytu. Bank powinien więc uwzględnić niższą wartość odsetek. Przeważnie kwota ta jest ujmowana w zaświadczeniu o posiadanej wysokości zadłużenia, jednak nie zawsze. Wszystko zależy od tego jak została sporządzona umowa kredytowa. W każdym razie kredytobiorcy należy się proporcjonalny zwrot zapłaconych odsetek. Co ciekawe, w niektórych przypadkach konieczne będzie złożenie wniosku o wypłatę. Warto więc dowiedzieć się dokładnie w placówce danego banku jaka procedura obowiązuje lub przeczytać dokładnie umowę kredytową.

Bank może także pobierać dodatkową prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu, jeżeli umowa została zawarta przed 21 lipca 2017 roku lub w umowie zawarty jest zapis o oprocentowaniu zmiennym. Czasami prowizja pobierana jest jedynie jeżeli spłata następuje w ciągu pierwszych kilku lat trwania kredytu, czasami obowiązuje przez cały okres kredytowania. To wszystko opisane jest dokładnie w umowie kredytowej.

Co z ubezpieczeniem nieruchomości?

Osoba, która posiada kredyt hipoteczny ma obowiązek zawarcia ubezpieczenia na daną nieruchomość. W zależności od zapisów umowy może być to ubezpieczenie, którego składkę płacisz raz w roku lub raz na kilka lat. Choć przeważnie nie jest to duża kwota, to warto pamiętać o tym, że sprzedaż mieszkania oznacza wygaśnięcie umowy. Czasami towarzystwa zgadzają się na przeniesienie jej na nowego właściciela. Jednak ubezpieczyciel musi zostać o tym poinformowany i wyrazić na to zgodę.

Jeżeli natomiast ubezpieczyciel nie zgodzi się na przepisanie polisy na nowego właściciela to umowa wygasa automatycznie. Oznacza to, że powinien nastąpić zwrot niewykorzystanej składki na konto poprzedniego właściciela nieruchomości. Ubezpieczyciel ma na wypłatę 30 dni.

Sprzedaż mieszkania z kredytem a podatek dochodowy

Podatek od czynności cywilnoprawnych obciąża zazwyczaj kupującego. Jednak sprzedający może zostać obciążony podatkiem dochodowym, który wynosi aż 19%, ale tylko w pewnych przypadkach. Dlatego tak istotne jest, aby sprzedaż nieruchomości była dokonana w odpowiednim czasie. Podatek dochodowy dotyczy kwoty, która jest różnicą pomiędzy ceną zakupu a ceną sprzedaży nieruchomości. Obowiązek jego zapłaty jest tylko wtedy, gdy:

• Sprzedaż nieruchomości nastąpi przed upływem 5 lat od jej nabycia
• Środki, które pochodzą ze sprzedaży nieruchomości nie zostaną przeznaczone na cele mieszkaniowe

Zgodnie z przepisami, jeżeli kwota uzyskana ze sprzedaży mieszkania zostanie przeznaczona na tzw. własne cele mieszkaniowe to nie trzeba będzie płacić podatku dochodowego. Własne cele mieszkaniowe oznaczają np. zakup nowego mieszkania, domu lub budowa domu. Z ulgi tej można skorzystać w ciągu 3 lat.

Sprzedaż mieszkania z kredytem – czy to się opłaca?

Decyzja o sprzedaży mieszkania, które obciążone jest kredytem hipotecznym może być spowodowana różnymi sytuacjami. Jednak jeżeli istnieje taka możliwość powinna być dokładnie zaplanowana i przeprowadzona w odpowiednim czasie z kilku powodów.

Przede wszystkim sprzedaż mieszkania, które obciążone jest kredytem wiąże się także ze wcześniejszą spłatą kredytu. Warto więc najpierw przeanalizować umowę kredytową i sprawdzić czy jest w niej zapis o prowizji pobieranej przez bank od wcześniejszej spłaty. Dodatkowo, jeżeli sprzedający chce pozbyć się nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia, to może okazać się, że będzie musiał dodatkowo zapłacić podatek dochodowy.

Dodatkowe opłaty mogą sprawić, że sprzedaż nieruchomości będzie wiązała się ze stratą. W niektórych przypadkach da się tego uniknąć. Warto więc dokładnie przeanalizować swoją sytuację przed podjęciem ostatecznej decyzji.

Pomoc doświadczonego prawnika

Jeżeli planujesz sprzedaż nieruchomości, która obciążona jest kredytem hipotecznym i potrzebujesz porady prawnej – skontaktuj się z nami. Pomagamy także w rozwiązywaniu problemów z bankiem i przygotowaniem odpowiednich dokumentów np. w sprawie zwrotu odsetek. Analiza sprawy jest zawsze darmowa, zapraszamy do kontaktu.